DSR 완화 '9만가구 역전세난' 막을까…"담보능력 있는 임대인 지원에 그쳐"

출처-뉴스1

 

DSR 완화 '9만가구 역전세난' 막을까…"담보능력 있는 임대인 지원에 그쳐"

 

 

집주인이 돌려줘야 할 전세금 차액 24.2조…전세금 총액의 8.4%
전문가 "주택 매각 압력 지연 효과…중간선에서 타협 본 듯"

21일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 2023.6.21/뉴스1 ⓒ News1 김도우 기자

 

급격한 전셋값 하락에 집주인이 보증금을 돌려주기 어려워지는 '역전세난'이 임박했다는 신호음이 곳곳에서 울리고 있다.

정부는 집주인의 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 완화해 충격을 줄이겠다는 계획이지만 전문가들은 담보능력을 확보하지 않은 임대인을 구제할 수 없어 정책효과가 제한적일 것이라고 전망했다.

24일 한국은행이 발표한 금융안전보고서에 따르면 전셋값이 지난 3월 수준을 유지할 경우 올해 집주인이 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액은 24조2000억원으로 추산됐다.

집주인은 새 세입자에게 전세금을 받더라도 이에 더해 떨어진 전셋값만큼을 기존 임차인에게 돌려줘야 하는데 그 규모는 올해 만기가 도래하는 보증금 규모(288조8000억원)의 약 8.4% 수준이다.

또 보증금 반환에 어려움을 겪는 가구는 최대 8만8000명에 이를 것으로 예측됐다. 한은은 올해 만기가 도래하는 임대가구 116만7000가구 가운데 4.1~7.6%(4만7847~8만8692가구)가 보증금 차액을 돌려주기 어려울 것으로 내다봤다.

이에 정부는 다음 달 중 임대인의 전세금 반환 목적 대출에 한해 DSR 규제를 완화하겠다는 방침이다.

추경호 경제부총리 겸 기재부 장관은 이달 초부터 수차례 임대인의 DSR 규제를 완화하는 방안을 도입하겠다고 밝혔다. 원희룡 국토부 장관 역시 최근 언론 인터뷰에서 "보증금 차액에 대해 다음 계약 때까지만 DSR 규제를 완화하는 방안에 대해 금융당국, 기재부와 검토하고 있다"고 말했다.

다만 현재까지 정부는 주택담보인정비율(LTV) 규제는 그대로 둘 계획이다. 또 DSR 규제 완화 혜택을 받은 집주인에 대해서는 의무적으로 다음 세입자를 위한 전세보증보험을 가입시키는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

문제는 전셋값을 반환하기 위해 대출을 한다고 해서 담보 채권의 비율은 달라지지 않는다는 점이다. 또 전세보증보험 가입 요건은 강화됐거나 강화될 예정이라 전세금과 주택담보대출액의 합이 주택 시세의 90%를 넘을 수도 없다. 집값이 떨어진 탓에 애초에 갭(gap)이 넉넉했던 임대인만 DSR 완화로 수혜를 볼 수 있다는 것이다.

기재부 관계자는 "기본적으로 담보 능력이 있는 임대인에 한해 핀셋 지원을 한다는 것"이라며 "담보 능력이 안 되는 경우는 대출 규제 완화와 무관하게 은행에서 주택담보대출 승인이 안 나서 지원 대상의 영역은 아니다"고 일축했다.

전문가들은 DSR 규제 완화로 역전세난 충격을 흡수하기에는 역부족이라고 전망했다.

우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 "역전세난의 상당 부분을 완화하기는 어려울 것"이라며 "이자 부담은 마찬가지다 보니까 집주인은 결국 집을 팔아야 하는 압력을 받게 될 텐데 이를 다소 지연해 주는 효과"라고 설명했다.

김효선 NH농협 부동산수석위원은 "임차인의 보증금 반환을 위한 상징적인 측면이 있다 보니 대부분의 임대인이 DSR 완화로 대출을 받아서 반환해주기는 어려운 것이 사실"이라며 "갭투자자에 대한 비판적 여론 때문에 정부도 중간선에서 정책을 마련하는 것 같다"고 전했다.