하락장에 더 커진 정비사업 리스크..尹 '민간도심복합' 구원투수 될까

출처-아시아경제

 

하락장에 더 커진 정비사업 리스크..尹 '민간도심복합' 구원투수 될까

아시아경제 자료사진

금리인상과 부동산 경기하락세가 겹치면서 그간 상승장 시기 탄력을 받아왔던 도시정비사업 또한 변곡점을 맞이하고 있다. 금융비용 상승, 공사비 상승 등에 따라 일부 재건축·재개발 조합은 사업 시기는 물론 진행 여부 자체를 재검토하기 시작했다. 이런 가운데 정부가 최근 발표한 8·16 대책의 '민간도심복합사업(민간복합사업)'이 표류하는 정비사업의 구원투수가 될 수 있다는 기대감도 흘러나온다.

정부가 발표한 민간복합사업은 지난 정부가 2·4대책에서 발표한 도심공공주택복합사업(공공복합사업)과 유사한 방식으로, 기존 공공복합사업과 합쳐 총 20만호 공급을 목표로 하고 있다. 지난 정부에서는 공공주도의 도심 공급을 꾀했으나 주민 반발과 공공의 역량 한계 등에 부딪혀 속도가 나지 않은 측면이 있다. 이에 민간에 이 사업을 개방해 민간복합사업 유형을 신설한 것이다.

민간복합사업은 토지주 3분의 2 이상이 동의하는 경우 민간 전문기관(신탁·리츠)이 시행할 수 있다. 조합을 설립하지 않고도 사업 추진이 가능하다. 리츠는 특수목적법인(SPC)에 토지주, 디벨로퍼(개발사업자), 금융기관 등이 출자하는 방식이다. 토지주 비율이 50% 이상이어야 한다. 신탁은 토지주들이 신탁사에 토지를 신탁해 사업을 시행하는 방식으로, 신탁사가 사업·시공을 모두 관리한다. 국토부는 민간복합사업에 공공사업 수준의 용적률(최대 500%), 세제 혜택(양도소득세 이연), 공원·녹지 기준(1가구당 2㎡) 등을 적용하되 민간에 부여되는 인센티브를 통해 발생하는 개발이익은 공공임대·공공분양 등으로 기부채납 받는 등 적정수준으로 환수한다는 방침이다.

사업 촉진을 위한 상당한 인센티브일 뿐만 아니라, 기존의 도시정비사업이 갖고 있는 구조적 단점을 보완하는 방식이라는 평가다. 재개발·재건축 등 정비사업에서는 인허가 절차 못지않게 결정적인 변수가 '조합' 그 자체라는 지적이 꾸준히 제기돼 왔다. 정비업계 관계자는 "조합장은 조합원 총회 소집권한을 갖고 있을 뿐만아니라 그 내용을 구성하는 핵심적 역할을 한다"며 "사실상 제왕적 지위에 있다고 볼 수 있다"고 했다. 그는 "그러나 전문성 부족, 비위나 부패 등 개인적 리스크로 이어지는 경우가 잦고 이에 따라 사업성에 영향은 물론이고 진행 판도 자체가 달라진다"고 했다.

서울 강동구 둔촌주공 재건축 현장 모습

또한 정비사업 추진을 위해서는 동의율 확보, 총회 개최, 추진위원회·조합 운영, 소송 등 각종 비용이 발생한다. 대부분의 조합은 사업비를 빌려서 진행하게 되는데, 이 과정에서 대여업체에 휘둘리거나 유착관계로 인해 비리에 연루되기 쉽다. 이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "현행 조합 방식은 경험과 전문성이 낮은 토지주들이 조합을 구성해 사업을 이끌어나가는 구조"라면서 "여러 구조적 원인으로 인해 충분한 자질과 역량을 갖춘 사람을 조합장으로 선출하기 어렵고, 이로 인해 사업추진 과정에서 많은 시행착오가 발생하고 있을 뿐 아니라, 조합 집행부의 역량 부족으로 인해 조합의 이익에 반하는 의사결정이 내려지기도 한다"고 말했다.

민간복합사업은 이같은 문제점을 상당히 보완해줄 것으로 기대된다. 디벨로퍼와 금융기관이 출자하고 사업시행 역량을 갖춘 기관이 사업에 참여하는 등 전문성 부족·금융 리스크를 동시에 해결하는 모델이기 때문이다. 게다가 토지주 출자 비율을 50% 이상으로 설정했기에 토지주의 의사도 필연적으로 반영하는 구조다. 이런 가운데 용적률 최대 500% 등 다소 파격적인 인센티브도 부여돼 사업성도 극대화할 수 있다.

다만 이러한 장점에도 불구하고 다소 생소한 사업방식, 성공사례의 부재 등은 사업 진행을 가로막는 핵심적 장애물로 기능할 것으로 예상된다. 이 부연구위원은 "일반인들에게 익숙하지 않고 기존 조합방식에비해 복잡한 구조화금융 수단이 적용되기에 토지주들의 동의를 이끌어내는 데 상당한 어려움이 발생할 것으로 예상된다"고 했다. 민간 대비 상대적으로 공신력과 안정성이 있는 정부·지자체의 역할이 중요하다. 이 부연구위원은 "토지주의 동의를 끌어내는 동시에 토지주의 권익을 보호하는 데 있어 공공의 역할이 필요할 것"이라면서 "아울러 민간복합사업이 본격적으로 확산되려면 조속히 여러 성공사례가 나와야 할 것으로 보인다"고 말했다.