원희룡의 부동산 규제완화 속도조절론.. "원현미냐"vs "신의 한수"

출처-조선일보 

 

원희룡의 부동산 규제완화 속도조절론.. "원현미냐"vs "신의 한수"

 

 

윤석열 대통령이 취임 100일 기자 회견에서 부동산 시장 안정을 ‘성과’라고 자평했다. 이를 둘러싸고 “집값 하락은 미국발 기준금리 인상이 원인이다. 정부가 한게 뭐 있느냐”는 비판도 나온다. 특히 이준구 서울대 경제학부 명예교수는 ‘”폭등한 집값-전셋값 안정시켰다”-도대체 무슨 일을 하셨는데요?’라며 비판했다.

원희룡 국토교통부 장관이 16일 270만가구 주택공급 계획을 발표하고 있다./뉴스1

물론 이번 집값 하락의 일등공신은 미국발 기준금리 인상이다. 미국발 금리인상은 러시아의 우크라이나 침공으로 인한 유가와 곡물가격 폭등이 초래한 초인플레이션이 원인이다. 그렇다면 한국 집값 안정이 러시아의 블라디미르 푸틴 대통령 덕분일까?

일등공신은 물론 기준 금리 인상이다. 하지만 , 그것만으로 집값이 안정세로 돌아선 것은 아니다. 현재 집값이 완연한 하락세로 돌아선 나라는 한국, 캐나다. 뉴질랜드, 스웨덴 정도에 그친다.

금리인상을 주도한 미국은 여전히 집값이 상승세이고 상당수 국가들이 상승률이 떨어지는 등 조정국면에 진입한 정도이다. 경기부양을 위해서는 금리를 내려야한다는 대통령 소신으로 ‘거꾸로 정책’을 쓰는 튀르키예는 집값이 매달 10%씩 폭등하고 있다.

윤 정부가 거꾸로 정책을 쓰지 않은 것만 해도 평가받을 만하다. 전 정부는 집값이 치솟는데도 공급을 감소시키는 정책을 추진, 시장을 혼돈에 빠뜨린 점을 감안하면 더욱 그렇다.

◇40% 폭락론의 근거 중 하나가 공급폭탄

윤석열 정부는 규제완화를 통한 공급확대를 주택정책의 목표로 내세웠다. 현 정부의 시장 친화적 정책은 시장안정에 기여했다. 일부 전문가들이 제기하는 집값 40% 폭락론의 근거중 하나가 공급폭탄론이다. 규제완화를 통한 주택공급 확대가 현실화되면 결국 주택 구입수요가 대기수요로 전환되고 입주물량 확대로 이어지면서 집값이 급락할 것이라는 논리이다.

집권하자 마자 내놓은 다주택자 양도세 중과세 1년 유예조치도 집값 안정에 도움이 됐다. 부자 감세라는 비판을 받았지만, 다주택자들의 매물을 유도하는 데 효과를 발휘했다. 징벌적 양도세는 다주택자들의 매물 감소시킨다.

상생 임대인 제도의 확대는 시장의 요구를 반영한 정책이었다. 8월 전세대란설이 돌면서 하반기 집값 급등 가능성이 나왔다. 2020년 7월말 임대차법 개정의 부작용으로 또다시 전세대란이 터질 것이라는 우려가 나왔다. 직전 계약 대비 전월세를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비(非)과세를 위한 실거주 요건(2년)을 면제해주는 상생임대임 제도가 임대시장 안정에 도움이 됐다.

기존에는 혜택 대상이 공시가격 9억 원 이하 주택에 한정됐다. 현 정부는 집값 기준을 삭제, 모든 주택이 대상이 됐다. 문 정부는 부자들에게 혜택을 준다는 이유로 9억원이하로 대상을 좁혀 효과를 스스로 떨어뜨렸다.

지난 정부에서 규제가 정책이 내세운 목표와 정반대로 시장을 움직이기도 했다. 2020년 6·17대책을 통해 재건축 단지 조합원이 2년 이상 실거주해야 분양신청이 가능하도록 했다. 이 제도가 도입되면서 다른 아파트에 거주하던 조합원들이 실거주를 위해 임차인을 내보내 임대시장에 일대 혼란이 빚어졌다.

◇재건축 규제 완화, 발표시점이 중요한 이유?

주택정책에 대한 비판중 하나가 규제완화 속도가 너무 늦다는 것이다. 현 정부가 공약한 1기 신도시 등 재건축 재개발 규제완화는 장기적으로 주택공급을 늘려 집값을 하락시키는 강력한 수단이다.

그러나 단기적으로 보면 집값을 자극하는 폭발성이 있다. 8·16 부동산 대책에서 재건축 안전진단 기준 평가항목 조정의 확정을 연말로 미뤄 비판을 받고 있다. 정부는 재건축 규제완화가 하락세로 돌아선 집값을 다시 상승세로 반전시킬 수 있는 재료가 될 수 있다는 이유로 결정을 미룬 것이다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “금리가 올랐다고 하지만 여전히 유동성이 풍부한 상황에서 재건축 규제완화는 강남권 아파트 가격을 급등시킬 가능성이 있다”면서 “대규모 재건축은 이주 기간에 임대 대란을 초래할 수 있는 만큼, 재건축 규제완화는 정교한 대책을 세운 후 발표해야 한다”고 말했다.

주택정책은 정책 발표의 타이밍이 내용보다 더 중요할 때가 있다. 가격 상승기 시장은 악재도 호재로 해석한다. 노무현, 문재인 정부에서 각종 규제를 내놓아도 집값이 오히려 더 오른 이유이다. 반대로 가격 하락기 시장은 호재도 악재로 해석한다. 이명박, 박근혜 정부에서 각종 부동산 부양책에도 집값이 오르지 않은 이유이다. 시장의 하락세가 확인된후 규제완화를 발표할 경우, 집값에 영향이 적다.

◇산적한 걸림돌, 1기 신도시 재건축

1기 신도시 재정비 계획 마스터플랜을 2024년에 발표하기로 한 것이 공약포기라는 비판도 나온다. 1979년에 완공된 은마아파트도 재건축이 이뤄지지 않은 상황에서 입주 30년을 맞는 30만 가구의 1기 신도시를 2~3년내에 재건축을 본격화하자는 주장은 비현실적이다.

일산 신도시 전경. 정부가 1기 신도시의 재정비 마스터플랜을 2024년 발표하기로 하자, 공약 포기라는 비판과 절차를 감안하면 불가피하다는 반론이 나온다. /연합뉴스

30만 가구는 강남 3구의 전체 아파트(33만가구)와 맞먹는 엄청난 물량이다. 30만 가구나 되는 1기 신도시의 재정비 마스터플랜에 각 지역의 특성을 반영한 용적률 조정, 공청회, 이주 순서, 광역교통망 계획 등 재정비 마스터 플랜에 담아야 할 내용이 수도 없이 많다.

연간 3만 가구씩 이주와 재건축을 해도 10년 이상이 걸린다. 신도시내에서 이해관계가 상충되는 민감한 내용도 수두룩하다.

일부에서는 특별법 제정을 통한 재건축 추진을 주장하는데, 다른 지역과의 형평성 문제로 법 통과가 쉽지 않다. 최민섭 서울벤처대학원 대학교 부동산학과 교수는 “30만가구나 되는 1기 신도시 재건축은 정교한 대책을 마련하지 않으면 집값자극과 전세대란 등 부작용이 예상된다”면서 “신도시보다 10년이상 일찍 입주한 단지들도 재건축이 되지 않은 상황을 고려하면, 재건축 규제완화의 틀속에서 신도시 재정비가 추진돼야 한다”고 말했다.

◇희망고문 vs 불가피한 선택

원희룡 국토부 장관은 규제완화 속도조절의 필요성을 강조한다. 그 때문인지 270만가구 공급을 골자로 한 8.16대책에 대해 시장이 원하는 구체적인 규제완화책이 포함되지 않았다는 비판이 나온다. 일부에서는 “소문난 잔칫집에 먹을 게 별로 없다”, “희망 고문만 한다”고 비판한다. “원희룡이 아니라 원현미”라는 비난도 받는다. 원현미는 원 장관과 김현미 전 국토부 장관 이름을 합친 것이다. 시장이 원하는 대책이 발표되지 않았다는 실망감을 담았다.

그러나 8.16 대책 발표이후 집값 다시 요동친 지역도 없고 하락세는 지속되고 있다. 규제 속도조절론에 대한 비판은 무주택 서민들의 불만은 아니다. 정책이 속도를 내지 못하는 것은 문제이지만, 섣부른 정책 발표로 집값이 오름세로 전환되면 정책의 추진 동력 자체를 상실할 수 있다.

현재 야당이 국회를 장악하고 있는 상황이라는 점을 감안해야 한다. 여론의 압도적 지지 없이는 규제완화 정책이 추진되기 쉽지 않다. 고종완 소장은 “윤석열 정부가 문재인 정부와 무조건 반대로만 정책을 펴서는 성공할 수 없다”면서 “규제완화는 양날의 검인 만큼, 시장상황을 면밀히 모니터링하면서 정책을 펴야 한다”고 말했다.