세입자 이주비 주면 용적률 완화.. 용적률 거래제 탄력받나

출처-조선비즈

 

세입자 이주비 주면 용적률 완화.. 용적률 거래제 탄력받나

 

 

서울시가 추진하는 모아주택 사업을 하는 곳에서 세입자에게 이주비를 지원해주면 용적률을 완화해주는 법안이 입법예고 됐다. 정비업계에서는 이를 계기로 그동안 실제로 활용되지 못하던 용적률 거래제가 활성화될 수도 있다는 기대의 목소리가 나온다. 용적률 거래제가 활성화되지 못했던 가장 큰 원인인 ‘계산 산식’이 마련될 가능성이 있다고 보는 것이다. 오세훈표 정비사업으로 불리는 모아주택은 소규모 주택정비사업이다. 지역 내 이웃한 다가구·다세대 주택 필지 소유자가 개별 필지를 모아 블록 단위(1500㎡ 이상)를 아파트로 공동 개발할 수 있다.

21일 서울시에 따르면 ‘서울시 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 조례’ 개정안이 입법예고됐다. 모아주택의 세입자 이주 대책을 보완한 것이 개정안의 골자다. 모아주택과 같은 소규모 주택정비 관리지역에서 세입자에게 손실보상을 해주면 임대주택 공급 비율을 최대 30% 줄이고, 건물 용적률은 최대 25% 완화하는 내용이 포함됐다. 세입자 보상은 토지보상법을 참고해 책정될 가능성이 있고, 용적률 완화 등 인센티브는 지역 특성을 고려해 결정될 전망이다.

지난 1월 서울 강북구 북부수도사업소 강당에서 열린 모아주택 기자설명회장 모습./조선DB

정비업계에서는 2015년 국회 본회의를 통과한 용적률(대지에 지을 수 있는 건축물의 총면적 비율) 거래제의 기준이 마련될 수 있다는 점에서 주목하고 있다. 용적률 거래제는 연접한 두 대지 간 용적률을 서로 사고팔 수 있게 허용하는 제도다.

이 제도를 활용하면 법정 한도의 용적률을 다 쓰지 못한 지역에서 남은 분량을 매수자에게 넘길 수 있게 된다. 예를 들어 제1종 일반주거지역의 용적률은 150％ 이하로 제한되지만 경관·고도지구 등에서는 이 같은 용적률로 지상 5층 이상 건물을 짓기도 어려운 만큼 남는 용적률을 고밀도 개발이 가능한 지역에 팔 수 있다.

경관·고도지구 주민들은 고밀 개발지역에서 얻는 수익의 일부를 나눠 갖고 고도 제한에 따른 불이익을 보상받을 수 있다. 정부도 사유재산을 지나치게 제약했다는 비판에서도 다소 자유로워질 수 있다. 지자체에서는 경관·고도지구에 묶인 용적률을 다른 지역에 팔아 규제 때문에 상대적으로 낙후된 해당 지역에 도로나 공원 등을 건설하는 비용으로 충당할 수 있다.

용적률 거래제는 2015년 국회 본 회의를 통과되고도 사실상 무용지물이었다. 용적률 값을 어떻게 산정해야 하는지에 대한 가이드라인이 전혀 없었기 때문이다. 용적률 거래에 나서려는 주체도 많지 않다보니 시장 형성도, 가격 형성도 이뤄지지 않았다. 용적률 거래제를 먼저 도입한 미국의 용적률 은행과 같은 제도도 없었다.

정비업계 관계자는 “막상 용적률 거래제가 시행됐지만 인접한 두 땅주인 모두가 만족할 만한 시세 산출이 어려웠다. 제도가 처음 시행되는 만큼, ‘서울 용적률 1%는 얼마’라는 합의가 나오기까지 쉽지 않았고 이 거래를 중재할 콘트롤 타워도 없다보니 유명무실한 제도가 됐던 것”이라고 했다.

하지만 이번 개정안이 통과되고 실제로 효과를 보기 위해선 모아주택의 세입자 이주비나 상가임차인에 대한 휴업손실 보상액을 용적률 인센티브로 환산하는 산식이 마련될 수 밖에 없다는 게 정비업계의 시각이다.

정비업계 관계자는 “지금까지도 임대주택을 짓는 등 기부채납 행위에 따른 용적률 완화 정책은 많았지만 당장 비용을 쓰고 용적률을 완화받는 틀이 아니었기 때문에 다르다”면서 “특히 모아주택은 서울시에서 공들이고 있는 사업이라는 점에서 용적률 거래제의 기준이 될 만한 사례가 다수 나올 것으로 기대하고 있다”고 했다.

다만 일각에서는 용적률 거래제의 본 취지와는 거리가 있는데다, 용적률 거래제가 실제로 의미있게 이뤄지려면 큰 틀의 도시계획을 봐야한다는 목소리도 나온다.

서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “모아주택 사례는 지엽적인 사례가 다수 생긴다는 점에서 용적률 거래제에 확대해 적용할 수 있는 지 의문이 있다”면서 “용적률 거래제의 본 취지와 다르게 난개발이 될 것도 우려된다”고 했다.