"빌라 전세, 안전하게 들어가려면?"

출처-아이뉴스24

 

"빌라 전세, 안전하게 들어가려면?" 

 

"임대인 체납세금·선순위 임대차보증금·보증보험 가입 가능여부 등 확인해야"
"HUG 보증보험 중도 취소, 손해배상 청구 진행"…"소송에 장기간·비용 소요"

 

 

"월세가 너무 많이 올라서 내년에는 전세로 알아봐야 하나 생각 중이에요. 갱신 계약 때마다 5만원, 10만원씩 오르더니 올해는 감당하기 힘든 수준까지 올라서요. 월세랑 관리비를 합하면 한 달에 거의 100만원 정도라 부담이 크네요. 근데 또 전세는 사기를 당하지나 않을까 너무 불안합니다. 어떻게 해야 좋을까요."

최근 취업에 성공한 지인이 월세와 전세 중 뭐가 나을지 모르겠다며 이런 고민을 털어놨습니다. 월세는 큰 돈을 떼일 위험이 적긴 하지만 매달 나가는 비용이 부담스럽고 전세는 매달 나가는 비용은 적지만 사기를 당할까 봐 불안하다는 것이었습니다.

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 빌라 밀집 지역. [사진=뉴시스]

전세 피해가 올해 상반기 전국에서 잇따르면서 그에 대한 우려로 월세를 찾는 사람들이 늘었는데요. 수요가 높아지면서 점점 가격이 올랐습니다. 이 때문에 월세 계약 만료 후 전세 이동을 고려하는 수요자도 생긴 모습입니다.

부동산 정보제공 업체 '경제만랩'이 서울부동산정보광장을 살펴본 결과, 올해 1~7월 서울 비아파트(단독·다가구와 연립·다세대)의 전·월세 거래량은 16만 2192건으로 나타났는데요. 이 중 월세 거래량은 9만7801건, 전세 거래량 6만4391건으로 월세 비중이 60.3%로 집계됐습니다.

서울 비아파트 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 60%를 넘은 건 서울부동산정보광장이 관련 통계를 집계하기 시작한 2011년(1~7월 기준) 이후 처음이라고 합니다. 이에 월세 상승세도 커졌는데요. 부동산 정보 플랫폼 다방에 따르면 지난달 서울 주요 대학가 원룸(전용 33㎡ 이하, 보증금 1000만원 기준)의 평균 월세는 59만9000원으로, 1년 전(57만9000원)에 비해 3.5%가량 올랐습니다. 연세대 인근 원룸의 월세가 52만6000원에서 79만원으로 오름폭이 가장 높았고 경희대(52만5000원→62만원)와 고려대(48만5000원→55만원) 인근 지역이 뒤를 이었습니다.

이제 막 취업한 사회초년생들은 빌라 등 다세대 주택 전세를 많이 찾는 편인데요. 아무래도 아파트는 전세라 해도 비용 부담이 크기 때문이죠. 불안한 빌라 전세, 어떻게 안전하게 계약할 수 있을까요?

우선 등기부 등본을 통해 선순위 근저당이 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 합니다. 만약 확인하지 않고 계약을 맺었다간 집이 경매에 넘어갔을 때 선순위 채권에 밀려 보증금 일부 혹은 전부를 돌려받을 수 없기 때문입니다. 전문가는 임대인의 체납 세금과 선순위 임대차 보증금도 확인해 봐야 한다고 조언합니다. 김예림 법무법인 심목 대표변호사는 "등기부 등본 외에도 임대인 체납 세금을 봐야 한다"며 "또, 다가구 주택의 경우 전입세대 열람을 다 확인할 수 있으니 선순위 임대차 보증금 여부도 확인해야 한다"고 설명했습니다.

주변 시세나 주택들의 경매 낙찰가를 확인할 필요도 있습니다. 김 변호사는 "깡통전세나 역전세 리스크의 경우 사전에 알기 어렵기 때문에 주변 시세를 보고 전세가격이 적절한지 판단해야 한다"며 "또, 경매 낙찰가가 어느 정도인지도 파악해 그 금액으로 본인의 임대차 보증금을 받을 수 있는지 주변 경매매물이 있다면 평균 낙찰률을 따져보고 선순위 채권이 있으면 들어가면 안 된다"고 강조했습니다.

보증보험 가입이 되는 집을 골라야 한다고도 했는데요. 김 변호사는 "전세보증보험은 전세 계약 체결 후 3개월까지 가능하다"고 설명했습니다. 현재 전세보증보험 가입 기준은 전세가율 90%, 주택가격 산정 방식은 공시가격의 140%가 적용됩니다. 따라서 전세보증보험 가입을 위해선 전세보증금이 공시가격의 126%(전세가율 90% X 공시가격 140%)을 넘기면 안 된다는 점을 기억할 필요가 있습니다. 계약서에는 보증보험도 함께 가입한다는 내용을 기재하는 게 좋다고 하네요.

이미 HUG의 보증보험이 가입된 전세계약 갱신에 한해선 올해 말까지 이전 기준(전세가율 100%, 공시가격 150%)을 적용한다고 하니 참고해서 자금 계획을 꾸리면 좋겠습니다.

이 밖에도 보증보험이 가입됐다 해도 세입자를 지켜주지 못하는 사례도 있어 조심해야 합니다. 최근 보증보험 가입 후 뒤늦게 주택도시보증공사(HUG)에서 보증을 취소한 상황이 발생했는데요. 전문가는 HUG의 잘못으로 보증이 취소된 경우 손해배상 청구를 통해 보상을 받을 수 있다고 했습니다.

김 변호사는 "계약 자체에 효력이 있다고 주장하면서 중도 보증 취소는 HUG의 착오니까 계약 유효를 전제로 HUG 측에 계약 이행을 요구하거나 손해배상을 청구해야 할 것 같다"고 말했습니다. 그렇지만 손해배상 등을 받아내기엔 상당 기간 소요된다는 점과 변호사 선임비 등을 선납해야 한다는 점에서 세입자의 부담도 커 보입니다.

김 변호사는 "1심 소송만 1년 정도 걸릴 수 있다"며 "3심까지 진행한다고 하면 몇 년 걸리는 경우도 있고 비용도 변호사 선임비와 송달료, 인지대 등 수백만원을 선납해야 할 것 같다"고 설명했습니다. 승소한다면 소송비용도 돌려받을 수 있지만, 기간이 오래 소요된다는 점에서 세입자들의 고민은 늘어날 것 같습니다.

이에 HUG 측 잘못이 맞다면 구제방안을 마련해야 한다는 의견도 나왔습니다. 김 변호사는 "HUG 잘못으로 중간에 계약이 취소된 건 HUG 측도 스스로 확인할 수 있다"며 "자체적으로 구제 방안을 마련할 필요가 있어 보인다"고 전했습니다.

매달 나가야 하는 지출이 커 비용 부담이 큰 '월세'와 보증금 떼이진 않을까 불안 '전세' 사이에서 수요자들의 고민은 한동안 깊어질 전망입니다.