내가 산 빌라 '물딱지' 될라..언제 세웠나 꼭 따져봐야

출처-매일경제 

 

내가 산 빌라 '물딱지' 될라..언제 세웠나 꼭 따져봐야

서울 한 빌라촌의 모습 [사진 출처 = 연합뉴스]

6·1 지방선거 결과로 서울시가 추진하는 부동산 정책에 '청신호'가 켜지면서 재개발·재건축 활성화 방안의 대표 격인 신속통합기획도 추진력을 얻을 것으로 관측된다. 서울시는 신통기획을 적용할 사업장을 발굴하기 위해 재개발은 공모를 통해, 재건축은 수시 신청을 받고 있다. 17일 정비업계에 따르면 현재 신통기획 적용을 준비 중인 사업지는 50여 곳에 달한다. 상시 공모를 하고 있는 신통기획 재건축은 18개 단지에서 관련 절차가 진행 중이다. 5개 압구정 재건축 구역을 포함해 여의도 시범·한양, 잠실장미 1·2·3차 등 서울 지역 '대어급' 재건축 단지들이 관심을 보이고 있다.

민간 차원에서만 진행되는 정비 사업과 달리 정부나 지방자치단체가 정책 차원에서 힘을 싣는 사업은 외풍을 많이 받는다. 정치적 지형 변화에 따라 언제든 사업이 엎어질 가능성을 내포하고 있다. 길게는 10년 이상 절차를 밟는 탓에 재개발·재건축 사업 현장에서 공공이 정책으로 힘을 실어주는 게 그다지 달갑지 않다는 말까지 나오는 이유다.

신통기획은 이번 지방선거에서 오세훈 서울시장이 재선에 성공하면서 최소 4년간 사업 연속성을 확보하게 됐다. 다만 전문가들은 입지와 사업 속도만 보고 무턱대고 투자했다가는 낭패를 볼 수 있기 때문에 주의를 기울여야 한다고 조언한다.

재개발 사업지에 투자하려는 주택 수요자라면 권리산정기준일을 확실히 인지할 필요가 있다. 서울시가 투기 수요를 막기 위해 권리산정기준일을 2021년 9월 23일로 고시했기 때문이다. 후보지로 아직 선정되지 못한 구역도 올해 1월 28일이 권리산정기준일로 고시됐다.

기준일 이후에 '지분 쪼개기'를 한 주택을 구입하면 분양권을 받지 못하고 현금청산 대상이 된다. 필지 분할, 단독·다가구주택을 다세대주택으로 전환, 토지·건물 분리 취득, 다세대·공동주택 신축 등의 행위가 지분 쪼개기다. 가령 이미 후보지로 지정된 곳이라도 지난해 9월 23일 이후 신축된 빌라를 매입한 주택 수요자라면 향후 입주권을 받지 못하고 현금청산 대상자가 된다. 다만 정부가 추진하는 도심공공주택복합 사업과 달리 매입 자체가 막히지는 않는다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "도심복합 사업은 지난해 6월 29일 이후 소유권이 변동된 경우 모두 현금청산 대상인 반면, 신통기획은 지분 쪼개기로 신규 취득하는 주택만을 현금청산 대상으로 하고 있다"며 "다만 후보지가 모두 토지거래허가구역으로 묶여 있기 때문에 실거주 의사가 없는 다주택자들에게는 제약이 있다"고 말했다.

향후 서울시의 공공성 강화 방침에 따라 사업이 크게 흔들릴 가능성도 염두에 둬야 한다. 서울시는 신통기획을 통해 정비사업을 가로막았던 규제 등을 유연하게 적용하겠다고 '인센티브'를 강조한 반면 임대주택이나 공공기여 강화 등 공공성 강화를 위한 환수 장치는 공식화한 바 없다.

실제 신통기획을 신청한 일부 사업장에서는 불협화음이 나오고 있다. 신통기획 1호 사업장이었던 송파구 오금동 오금현대아파트는 예상보다 높은 임대아파트 비율(20.6%)에 조합원들 반발이 거세지면서 신통기획 참여를 철회했다. 신반포4차 역시 올해 1월 신통기획을 신청해 추진 여부를 검토 중이지만 정비 사업 기간 단축 효과가 없는 것으로 나타나 신통기획 참여 여부를 재검토하고 있다.