서울 월세 비중 40% 고착화..尹정부 상생임대인, 월세 가속화 늦출까

출처-뉴스1

 

서울 월세 비중 40% 고착화..尹정부 상생임대인, 월세 가속화 늦출까

서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 강남·송파 일대 아파트 단지 모습. 2022.6.21/뉴스1 © News1 임세영 기자

 

서울 아파트 임대차시장에서 전세의 월세화가 빠르게 이뤄지는 가운데 윤석열 정부가 내놓은 '상생임대인 개선안'이 끼칠 영향에 관심이 쏠린다. 부동산업계는 이번 개선안으로 전세 공급 물량이 일시적으로 늘 수 있으나, 전세의 월세화 흐름을 바꾸긴 어려울 것으로 전망했다.

◇월세 비중 40% 고착화…'세입자 부담 큰' 준전세 부쩍 ↑

26일 서울부동산정보광장에 따르면 24일 기준 올해 1~6월 서울 전월세 거래량은 9만7610건이다. 이 가운데 준전세 등을 포함한 전체 월세 거래는 3만8679건(39.6%)으로 집계됐다. 서울 임대차 시장에서 10건의 거래 가운데 4건은 월세인 것이다.

월세 거래 비중은 2020년 7월 말 임대차법 시행 이후 급격히 증가했다. 2020년 상반기 월세 거래 비중은 30% 안팎을 기록했다. 임대차법 시행 이후 전체 임대차 시장에서 월세 거래는 꾸준히 증가하며 40% 수준으로 늘었다.

올해 월세 거래량은 역대급이다. 6월 말까지 아직 며칠 남은 가운데 지난해 상반기 거래량 3만4886건을 이미 넘어섰다.

월세 거래 중에서도 세입자 부담이 비교적 큰 준전세 거래가 부쩍 늘었다.

월세 거래는 순수 월세(보증금이 월세 12개월 치 이하), 준월세(보증금이 월세 12~240개월 치), 준전세(보증금이 월세 240개월 치 이상) 등으로 분류한다. 이 가운데 올해 준전세 거래량은 1만6674건으로 전체 전월세의 17.1%를 기록했다.

◇고금리에 세입자 스스로 월세 찾기도…"상생임대인 개선안, 전세 거래 일시적 증가"

부동산업계는 최근 기준금리 인상에 따른 전세대출 금리가 상승하면서 세입자가 이자 부담에 자발적으로 월세를 선택하는 현상도 나타났다고 분석했다. 계약갱신청구권 적용이 끝난 신규 전세 물량의 경우 늘어난 보증금 부분을 월세로 전환하는 게 은행 이자보다 저렴하다는 판단에서다.

업계 관계자는 "신규 계약 물량은 이전보다 (보증금이) 2억원 가까이 오른 경우가 상당수"라면서 "전세대출 금리가 4% 안팎인 것을 고려하면 이자 부담도 연간 이자액만 800만원"이라고 세입자의 월세 선택 배경을 설명했다.

윤석열 정부는 오는 8월 임대차법 시행 2주년을 앞두고 전월세 시장 안정화를 위해 '상생임대인 제도 개선안'을 마련했다.

이번 개선안은 직전 계약보다 임대료를 5% 이내로 올린 집주인에게 양도세 비과세를 적용하겠다는 것이다. 종전 양도세 비과세 적용 요건인 실거주 2년 조항을 삭제하기로 했다. 이를 통해 전세 물량 공급을 늘려 임대차 시장 안정화를 꾀하겠다는 계획이다.

전문가들은 단기적으로 전세 물량 증가로 월세 거래 비중이 작아질 것으로 봤다. 양도세 비과세 혜택을 받기 위해 전세 거래가 증가할 수 있다는 이유에서다. 다만 상생임대인 개선안의 갭투자 수요 자극은 시장의 뇌관이 될 수 있다고 지적했다. 또 전세 소멸이라는 흐름을 막기는 한계가 있다고 했다.

업계 관계자는 "상생임대인 개선안은 서울은 물론 수도권 전역에서 나온 급매물을 노린 갭투자 수요를 자극할 것"이라며 "갭투자자는 결국 부족한 자금을 전세보증금으로 채우는 것이니 전세 계약이 늘긴 할 것"이라고 말했다. 이어 "매매와 전세 거래가 동시에 증가할 것으로 보인다"고 덧붙였다.