신통기획 그늘 벗고 공공재개발 성공하려면..

출처-아시아경제 

 

신통기획 그늘 벗고 공공재개발 성공하려면..

 

 

공공성과 사업성 조화 정책 마련

[아시아경제 김민영 기자, 김혜민 기자] 정부가 26일 공공재개발 2차 후보지 8곳을 발표했지만 사업 순항에 대한 우려가 여전하다. 민간주도 방식의 신통기획과의 차별성에 대한 지적은 물론 현재 정부가 제시한 재정비 사업 방식이 공공에서 민간으로 주도권이 넘어가 사업 추진 동력이 떨어질 수 있다는 이유에서다. 이 때문에 공공재개발 사업이 순항하려면 공공성과 사업성이 조화된 정책을 마련해야 한다는 주장이 나온다.

공공재개발은 2020년 5·6 대책에서 포함된 주택공급방식이다. 사업성이 부족하거나 개발 속도가 더딘 재개발사업에 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 시행자로 참여한다. 분양가 상한제가 적용되지 않고 용적률의 경우 법적 상한의 120%까지 허용되지만 늘어난 용적률의 절반은 공공기여로 귀속된다.

반면 신속통합기획은 서울시에서 만든 정비사업 방식으로, 민간주도 개발에 공공(서울시)이 계획과 절차를 지원해 사업 속도를 높인 것이 특징이다. 서울시는 정비계획 수립 초기부터 참여하게 되는데, 이 경우 조합, 자치구와의 입장을 미리 조율해 심의를 속도감 있게 진행할 수 있다. 정비사업 초기단계인 구역지정까지 걸리는 기간을 통상 5년에서 2년으로 단축할 수 있다는 것이 시의 설명이다. 서울시는 지난해 10월 신속통합기획 재개발 공모를 진행했고, 102곳이 참여해 흥행을 이룬 바 있다. 이 중 21곳이 선정돼 현재 사업이 진행 중이다. 시는 다음 달 초 2차 공모를 실시할 계획이다.

공공재개발 초기 문제로 지적된 주민동의율 확보와 임대비율은 이후 일부 개선됐지만 전문가들은 여전히 사업추진 속도가 떨어질 수 있다고 지적한다. 재개발 사업이 실현되려면 동의율을 66%까지 높여야 하는데, 기존 조합원이 많거나 조합이 강성일 경우 의견을 조율하는 것이 여전히 어렵다. 이 경우 건설사들이 사업을 맡기 꺼리면서 사업이 지체될 수 있다. 재개발 사업은 사업이 지연될수록 매몰 비용이 커진다. 이번에 선정된 마포구 아현동 일대만 해도 사업이 한 번 엎어졌던 곳이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "적정수익성을 확보하려면 토지에 대한 가격 부분을 낮춰야 하는데 이 부분에 대한 조합원 동의가 쉽지 않다"면서 "토지 가격을 높게 책정해야 부담금이 줄어들기 때문"이라고 설명했다.

사업성을 높이기 위해 만든 용적률 상향은 고밀개발로 인해 열악한 주거 여건 우려를 낳을 수 있다. 윤 수석연구원은 "공공재개발 선정구역은 강남처럼 입지가 좋은 곳이 아니기 때문에 사업성을 위해 용적률을 높이다보면 주거여건이 열악한 공간이 될 가능성이 있다"고 말했다.

윤석열 정부에서 정비사업 방향을 공공주도에서 민간주도로 선회하기로 하면서 최근에는 공공재개발에 대한 사업 추진 동력도 많이 사라진 상태다.

업계 관계자는 "전 정부가 하던 정책을 새 정부가 밀어주기는 어렵다"며 "서울시장이 오세훈 시장이라는 점도 공공재개발보다는 신통기획에 대한 선호가 높은 이유 중 하나"라고 말했다.

다만 이 같은 한계에도 불구하고 공공재개발을 정비사업의 한 선택지로 남겨놔야 한다는 시각도 있다. 박합수 건국대 부동산학과 교수는 "사업성이 없거나 구성원 마찰 등의 이유로 장기간 지체돼 민간 자체 재개발로 진행되기 어려운 구역들도 상당수 있다"며 "신속통합기획과 공공재개발은 상호적인 보완관계가 될 수 있다"고 말했다.