월세 고공행진..추후 집값상승 불씨 되나

출처-헤럴드경제

 

월세 고공행진..추후 집값상승 불씨 되나

 

 

역대급 월세 거래량 속 상승세
월세화 심화, 매매전세 동반침체
금리 안정되면 전세 이동 불가피
월세부담→전세불안→집값자극
시나리오 언제든 현실화 가능성

이달들어 13일까지 서울 강남구 개포동에 있는 2296가구 규모 대단지 ‘개포래미안포레스트’에선 19건의 전월세 계약이 이뤄졌다. 전세가 6건, 월세가 13건으로 월세 거래가 전세보다 두 배 이상 많았다. 이 중 59㎡(이하 전용면적)의 경우 전세 거래는 한 건도 없었으나 월세만 7건 계약됐다. 월세값 상승세는 역대급이다. 지난 1월 ‘보증금 2억원·월세 260만원’에 계약됐는데, 이달엔 같은 보증금에 월세만 310만원으로 50만원 올랐다. 반면 매매와 전세는 하락세다. 매매는 올 6월 19억5000만원에 거래된 후 한건의 계약도 없었다.

주택시장이 ‘거래 소상상태’를 겪는 와중에 월세 상승세가 가파르다. 매매시장 침체가 심화하면 전세거래가 늘어나는 게 일반적이지만, 요즘 분위기는 완전히 다르다. 최근 2년간 전세도 급등해 월세(반전세, 반월세 포함)만 찾는 현상이 나타나 임대차 시장에서 월세가 대세가 됐다. 금리가 단기간에 뛰고 있어 전세자금 대출을 받는 것보단 차라리 월세를 내는 게 낫다는 세입자들의 처지 때문이다. 전세물량이 대거 월세로 전환하면서 8월 이후 우려됐던 전세난은 나타나지 않았지만, 매달 내야하는 월세값 상승으로 인한 세입자들의 주거불안은 더욱 심화하고 있다는 지적이 나온다.

이에 월셋값 상승세가 지속되고 다시 금리완화시기가 오면, ‘월세부담 증가→전세로 임대수요 이동→전셋값 상승→집값 자극’ 흐름으로 주택시장 상황이 돌변할 수 있다는 관측도 나온다.

▶주택시장 ‘월세 천하’=KB국민은행에 따르면 지난 9월 기준 수도권 ‘KB아파트 월세지수’는 105.5로 전월(105.1)보다 0.4포인트 뛰면서 조사 이래 가장 높았다. 경기(106.5), 서울(104.2) 등이 모두 전월보다 급등하면서 가파른 상승세를 계속되고 있다.

같은 기관에서 발표하는 ‘전월세전환율’(전세보증금을 월세로 계산할 때 적용하는 연간 환산 이율)은 올 들어 줄곧 오르고 있다. 수도권 아파트 전월세전환율은 조사를 시작한 2016년 1월(5.52%) 이후 지난해 12월(3.75%)까지 줄곧 하락했다. 하지만 주택시장 침체가 시작된 올 1월(3.76%) 처음 반등한 이후 9월(3.87%)까지 9개월 연속 오르고 있다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 “5%대로 높아진 전세대출 금리가 전세를 월세로 돌릴 때 적용하는 전월세전환율을 넘어서는 이례적인 현상이 나타났다”며 “세입자들이 전세보단 월세를 찾을 수밖에 없다”고 말했다.

이에 월세거래량은 역대 가장 많다. 국토교통부에 따르면 서울 아파트 월세 거래량은 올 상반기 반기 기준 역대 최대치인 4만7588건을 기록했다. 5년 전인 지난 2017년 하반기(2만3766건)와 비교해 두 배 이상 늘었다. 올 상반기는 특히 전국 주택 전월세 거래 중 월세 거래 비중은 51.6%를 차지해 반기기준 처음으로 월세 거래가 전세거래 비중을 넘어섰다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “금리인상 랠리가 지속되는 한 세입자 입장에선 집을 사는 것도 전세에 머물기도 부담스러운 상황”이라며 “고금리 충격에 세입자들이 집을 사거나 전세를 구하기 위한 대출을 하는데, 극심한 포비아(공포감)를 느끼는 상황”이라고 말했다.

▶월세 급등세 추후 집값 불안 변수=전문가들은 당분간 주택시장의 ‘월세천하’는 계속 이어질 가능성이 크다고 보고 있다. 금리인상 시기 전세를 월세로 돌리는 집주인이 늘어날 수밖에 없고, 세입자도 전세자금 대출을 늘리느니 월세를 내는 게 낫다고 판단할 가능성이 크기 때문이다.

관건은 금리인상 시기가 끝난 후다. 일단 전문가들은 대체로 내년에 금리가 고점을 찍을 것이라는 데는 동의한다. 다만 다시 금리를 내리는 금리인하 시기에 대해선 전망이 엇갈린다. 빠르면 내년 상반기를 전망하는 사람도 있지만, 2024년 이후에나 가능할 것으로 관측하는 전문가도 있다.

박원갑 전문위원은 “금리인하 시기가 예상보다 늦게 올 수 있다는 전망이 점차로 확산되는 분위기”라면서 “그렇게 되면 월세화는 더 심화할 것이고, 매매나 전세 동반 침체는 길어질 수밖에 없다”고 설명했다.

금리가 떨어지면 전세를 찾는 사람들은 다시 늘어날 가능성이 커진다. 특히 전세자금대출 금리가 전월세전환율 보다 낮아지면, 전세를 찾는 세입자는 늘어날 수밖에 없다.

집값 반등이 예상보다 빨리 올 수 있다는 전망하는 사람들은 늘 ‘공급부족’ 문제를 지적하는데, 추후 전세 수요가 늘어날 때 집값이 재차 불안해질 수 있다는 지적이다. 이재국 책사컨설팅 부동산연구소장은 “금리인상 패닉으로 매매시장이 역대급 거래절벽을 겪고, 전세시장도 위축된 게 사실이지만, 서울 등 인기지역엔 공급이 부족해 언제든 다시 들썩일 수 있는 상황”이라며 “월세불안이 전세불안으로 이어지고, 매매시장까지 자극할 수 있다는 시나리오가 언제든 나타날 수 있다”고 말했다.