갈현1구역 사업, 조합의 불투명 운영으로 3천억 원 추가 부담 위기

출처-은평시민신문

 

갈현1구역 사업, 조합의 불투명 운영으로 3천억 원 추가 부담 위기

 

조합원들 “HUG에 대출 신청도 하지 않고 신청한 것처럼 속인 것 아닌가” 의혹 제기
“총회 의결 사항을 대의원회에서 통과시키고 진행한 것은 명백한 도정법 위반”

드론으로 촬영한 갈현1구역 (사진 : 은평시민신문)

 

서울시 은평구 갈현1구역 재개발 사업이 조합의 불법 행위와 불투명한 운영으로 인해 심각한 위기에 처했다. 특히 조합의 일방적인 고금리 대출 계약으로 인해 조합원들이 3,000억 원 이상의 막대한 추가 분담금을 부담할 위기에 놓였다.

문제의 발단은 2022년 6월, 갈현 1구역 조합이 정비사업자금대출보증을 신청한 시점부터다.

갈현1구역 조합원들은 “조합이 주택도시보증공사(HUG)에 정비사업자금 대출 보증을 신청하면서 ‘조합사업비 대출 보증’은 공란으로 비워둔 채 조합원 이주비 대출 보증 신청’만 한 것으로 확인됐다”라며 “이는 명백한 조합 기망행위”라고 주장하고 나섰다.

갈현1구역 조합원들이 제시한 ‘정비사업비자금대출 보증 취급 신청서’를 살펴보면 2022년 9월 갈현 1구역 조합은 HUG에 대출 보증을 신청하면서 ‘조합사업비 대출 보증‘은 공란으로 비워 둔 것을 볼 수 있다.

정비사업자금대출보증 취급신청서

 

당시 언론 보도에서는 ‘HUG가 갑질 행정으로 재개발 발목을 잡는다’라는 비판 기사가 이어졌다. HUG에서는 대출 승인을 해주지 않으면서 조합원 대상 ‘입주 시 전액  완불제’를 문제 삼으며 보완 요청을 했다는 것이다. 조합은 조합원들의 금융부담을 줄이기 위해 롯데건설을 시공사로 선정하면서 입주 시 전액완불제로 정한 바 있다.

HUG 보증이 어렵게되자 2023년 6월 26일 조합장 유 모 씨는 조합원들에게 문자를 보내 “롯데건설과 주관 은행 등에서 보증에 필요한 서류를 제출해 승인 요청을 하였지만 보증 불가로 반려 처리되었다”라고 알렸다.

“사업비 허그 보증(주택도시보증공사) 관련하여 알려드립니다. 2022년 5월2일 관리처분 인가후 사업비.이주비 주택도시보증을 받기 위해 준비를 하였으나. 작년에 사업비 보증을 받지 못하였습니다. 다행히 그간 롯데 건설과 사업비 주관 은행 등에서 보증에 필요한 모든 서류를 제출하여 주택도시보증공사에 보증 승인을 요청하였는데 보증 불가로 반려를 시켰습니다.” -2023년 6월 26일 조합원에게 보낸 문자 중 일부  

이에 대해 조합원 A씨는 “HUG 사이트에 들어가 보니 수사기관에서 사업비 대출 지급 보증금 신청과 관련해 사실확인서를 요청한 일이 있음을 알고 이를 정보공개를 통해 확인했다. 정비사업자금대출 취급신청서를 보니 이주비 대출만 신청했고 사업비 대출은 공란이었다. 결국 조합이 HUG에 대출 신청을 하지도 않고 마치 신청한 것처럼 조합원들을 속인 건 큰 문제”라고 목소리 높였다. 

 

 

●갈현1구역 조합, 총회 의결 없이 700억 원 대출 강행 … 조합원 반발

 

갈현1구역 조합이 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’을 위반했다는 주장도 제기되고 있다. 도정법 제45조 제1항에 따르면 ‘자금의 차입과 그 방법·이자율 및 상환방법’은 총회 의결사항이다. 하지만 갈현1구역 조합은 해당 안건을 총회가 아닌 대의원회에서 통과시키고 대출을 강행했다. 

조합은 2023년 7월 12일 제5차 대의원회 1호 안건으로 ‘손실 보상비 관련 자금의 차입과 그 방법.이자율 및 상황 방법 의결의 건’을 상정했다. 당시 대의원회 속기록을 살펴보면 안건 제안 사유로 “HUG 보증서를 담보로 자금 차입을 진행하려 하였으나 보증 심사 부결로 진행이 되지 못했다. 이에 롯데캐피탈로부터 400억, 캐슈넛블랙으로부터 300억 총 700억 원을 12개월 대출 6.9% 고정금리로 대출약정을 진행하고 차기 조합 총회에서 추인 절차를 거칠 예정”이라는 내용으로 설명했다. 당시 조합은 “대출금리 중 5.25%는 조합에서 부담하고 추가로 발생하는 1.65%의 이자는 롯데건설에서 부담하고 수수료 1.05%는 추후 롯데건설과 별도로 정산 할 예정으로 차입금 675억 2만 7002원”이라고 말했다.

하지만 롯데캐피탈, 캐슈넛블랙과의 700억 원 대출 약정 체결은 갈현1조합의 대의원회가 열리기 일주일 전인 7월 5일 진행됐고 7월 7일에는 대출금 입금까지 마친 상태로 확인됐다.

결국 조합은 대의원회가 열리기도 전에 롯데캐피탈과 캐슈넛블랙과 대출약정서를 체결하고 대출금 입금까지 완료된 상황임에도 조합원들에게 이를 알리지 않은 채 대의원회 안건으로 올린 셈이다. 

 

갈현1구역 조합은 대의원회가 열리기 전에 롯데캐피털과 캐슈넛블랙과 대출약정을 맺고 대출금 입금까지 마쳤다.

이에 대해 조합원 A씨는 “명백한 조합원 기망행위다. 7월 7일 대출금 입금까지 됐는데 7월 12일 대의원회를 열어서 안건으로 통과시키는 건 말이 안 된다”라고 강하게 비판했다. 

● 갈현1구역 조합, 2금융, 3금융을 통한 고금리 대출 의혹

 

문제는 조합이 관련 절차를 무시하고 있다는 데서 그치지 않는다. 대의원회를 거치기도 전에 700억 원을 대출 받으면서 조합원들이 부담하지 않아도 될 고금리 이자까지 부담하게 되었다는 것이다.

조합은 롯데캐피탈과 캐슈넛블랙으로부터 700억 원을 대출 받으면서 이자율은 연 6.9% 고정금리로 하되 이자는 3개월 선취방식으로 하고 대출약정금 700억 원에 대출 취급 수수료 1.05%를 추가로 지급하는 것으로 약정을 맺었다. 약정대로라면 6.9%에 대한 3개월 선이자 12억 7500만 원에 취급 수수료 1.05%인 7억 3천 500만 원을 제외한 금액인 680억 5750만 원이 입금되어야 하는데 어찌 된 영문인지 입금액은 656억 55만 8295원으로 24억 5694만 1705원의 차액이 발생했다.

이에 대한 조합원 A씨는 “대의원회에서 대출금리 5.25%만 조합에서 부담하는 것으로 설명해 이자 비용으로 연 36억 7500만 원을 부담하면 되는 것인데 실제 대출이자로 48억 3천만원을 지급하고 있어 불필요한 이자 11억 5500만 원을 추가 지급하게 됐다. 취급 수수료 7억 3천 500만 원도 조합이 부담하면서 결국 18억 9천만 원을 추가 부담하게 됐다”라며 “조합과 롯데건설이 체결한 공사 도급계약에 따르면 조합에 유리한 조건으로 사업비를 마련할 수 있었음에도 불구하고 롯데건설로부터 직접 차입하거나 주택도시보증공사의 보완 요청에 응하지 않아 조합원들에게 심각한 피해를 입혔기에 명백한 배임해위“라고 주장했다.

이처럼 사업비를 확보하지 못해 앞으로도 2금융, 3금융권에서 고금리로 사업을 진행하게 된다면 조합원들의 입주 시 분담금은 천문학적으로 증가 할 것으로 예상된다.

결국 조합은 HUG에 보증 신청은 하지 않고 제2금융권에서 대출을 받으면서 고금리 이자를 물게 됐을 뿐 아니라 선이자 등으로 44억 원 가량이 사라졌으며, 조합에서 밝힌 입금 금액 675억보다 19억이 부족한 상태로 입금되었다.

이로 인해 갈현1구역 조합원들은 엄청난 이자 부담을 떠안게 되었다. 당초 1금융권 대출로 조달할 경우 이자 비용이 연 212억 원 수준이었으나 2금융권 고금리 대출로 인해 430억 원 수준으로 두 배로 급증했기 때문이다.

롯데캐피털과 캐슈넛블랙으로 부터 입금된 금액이 찍힌 조합통장

조합원들은 이제라도 HUG 보증을 받아 제1금융권 대출이 실행되어야 사업의 안정성을 확보할 수 있다고 주장하고 있다. 현재 갈현 1구역 재개발 사업 추진 금액은 5,400억 원으로 추산되고 있다. 조합원 A씨는 “사업 자금 대출을 제2금융권에서 진행 할 경우 이자와 취급 수수료를 포함하면 통상 11%까지 늘어날 수 있다. 제1금융권에서 대출을 받는다면 연 이자 5% 정도로 연 270억 규모지만 연 이자가 11%가 되면 이자비용만 연간 594억 원에 이르게 된다”라며 우려를 표명했다.

이어 “사업 완료시 까지 약 8년 정도 이자를 감당해야 한다고 가정하면 제1금융권 대출 시 2160억 원, 제2금융권 대출 시 4752억 원으로 추가 부담이 2,592억 원이 발생하고 이를 조합원 2600명이 감당할 경우 1인당 약 1억 8천만 원 가량을 추가 부담하게 될 것”이라 전했다. 

현재 갈현1구역 재개발조합장은 건강상의 이유로 4월 25일 조합에 사직서를 제출한 상태다. 대출 의혹 등에 대해 의견을 듣고자 조합장에게 연락을 하였으나 “조합 측에 문의하라”는 답변만 내놓았다.