부동산 연착륙 고민 안한 정부.. "PF 위기 오히려 키웠다" 목소리

출처-조선비즈

 

부동산 연착륙 고민 안한 정부.. "PF 위기 오히려 키웠다" 목소리

 

 

원희룡 국토교통부 장관 “(아파트값이)50% 오른 가격이 6% 내린 게 폭락이라고 생각하지 않는다”.(10월 21일 국토부 국정감사)

이창용 한국은행 총재 “부동산 가격이 떨어지기 때문에 빚을 내서 산 국민들이 고통스러운 것은 사실”.(10월 12일 금융통화위원회 기자간담회)

강원도 레고랜드발(發) 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 사태가 경제 전반을 뒤흔들게 되면서 그동안 안이했던 정부의 대응 방식에 비판의 목소리가 커지고 있다. 고물가를 잡기 위해 가파른 금리인상을 단행한 것은 불가피했지만, 지난 몇년간 몸집을 잔뜩 부풀린 건설·부동산 시장의 연착륙을 함께 고민했어야 했는데 오히려 경착륙을 유도한 측면이 있다는 것이다.

재건축 공사가 재개된 서울 강동구 둔촌주공 공사현장에서 관계자들이 분주하게 움직이고 있다./뉴스1

◇’둔촌 주공’은 일단 넘겼지만…정비사업장들 무사한가

25일 정비·금융업계에 따르면 국내 최대 규모의 재건축 단지인 둔촌주공(올림픽파크레온)의 PF가 지난 23일 차환 발행에 실패한 것을 계기로 전국의 대형 재개발·재건축 정비사업장의 PF 차환에 대한 우려가 커지고 있다. ‘둔촌주공’의 경우 결국 보증을 섰던 시공단이 자체 자금으로 7000억원을 마련, 자산유동화 전자단기사채(ABSTB) 투자자에게 상환하기로 했다.

정비사업에서의 PF 대출은 금융권이 사업의 ‘미래가치’를 보고 자금을 미리 빌려주는 절차다. 신용이나 담보를 보고 돈을 빌려주는 일반 대출과는 다르다. 조합을 포함한 시행주체가 통상 시공 건설사의 보증을 받아 금융기관을 통해 PF를 발행하는데 현재는 이 PF에 투자할 수요가 바짝 말라버린 상황이다.

PF 시장의 경쟁이 지속될 경우 건설사들이 정비사업 수주에 활발히 나섰던 것이 ‘부메랑’이 되어 돌아올 가능성도 있다. 10월 기준 현대건설은 올해 정비사업 누적수주액은 8조8718억원으로 창사 이후 최대치를 기록했고, 포스코건설이 4조3484억원, 롯데건설이 4조2620억원, GS건설이 4조874억원 등을 수주했다.

금융사들이 보수적인 입장으로 PF 규모 자체를 줄이고자 한다면 다수의 사업장에서 ‘둔촌주공’과 같은 상황이 벌어질 수 있는 것이다. 한국은행에 따르면 지난 6월 말 기준 전체 금융권의 PF 잔액은 112조2000억원이다.

건설업계에서는 벌써 경고의 목소리가 나오기 시작했다. 건설산업연구원은 전날 PF 대출 부실이 경제 전반에 위기를 초래할 수 있다며, 사태를 막기 위해 규제완화 등 범정부 차원의 선제 대응이 필요하다고 주장했다.

정부는 오는 27일 첫 생중계 비상경제민생회의를 윤석열 대통령 주재로 열고 ‘부동산 연착륙’ 방안을 주요 안건으로 논의하기로 했다. 또 경제·금융당국은 전날 회의를 통해 ‘50조원+α 규모’의 유동성 공급 프로그램을 발표한 바 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부의 이번 시장지원방침은 시장의 불확실성에 대응한다는 점에서 긍정적”이라면서도 “이후로 새로 발행하려는 부동산PF 에 대해서는 엄격한 기준을 적용해 대출이 쉽지 않을 것”이라고 했다.

이창용 한국은행 총재가 지난달 26일 오전 서울 여의도 국회에서 열린 기획재정위원회 전체회의에 출석해 의원 질의를 들으며 안경을 올려 쓰고 있다. (공동취재)/뉴스1

◇1여년새 기준금리 2.5%p 올리며 ‘물가’만 본 정부·한은 ‘책임론’

112조원 규모의 PF 시장이 경색되면서 그 여파가 건설사·증권사로 번질 위험이 포착되자 정부의 책임론이 대두되고 있다. 지난해 8월부터 1년 2개월 간 기준금리를 2.5%포인트(p) 급등시키면서 직격탄을 맞을 부동산시장을 연착륙시킬 방안에 대해서는 고민하지 않았다는 것이다. 부동산 시장이 경착륙할 조짐이 강해지면 PF 위기는 더 커질 수밖에 없다.

일부 경제수장들은 되레 부동산 시장의 ‘경착륙’을 용인하는 듯한 발언으로 시장의 불안감을 부추기기도 했다. 통화정책 수장인 이창용 한은 총재가 대표적이다. 그는 지난 12일 “부동산 가격이 추가 하락할 가능성이 크다”면서 “부동산을 빚 내서 사신 분들이 고통스러운 건 사실”이라고 했다. 이어 “그동안 부동산 가격이 올라간 게 금융불안의 원인이 됐기 때문에 거시 전체로 보면 안정에 기여하는 면도 있다”고 덧붙였다.

부동산·건설시장을 책임지는 원희룡 국토부 장관 또한 부동산 가격하락을 유도하는 듯한 발언을 지속적으로 해왔다. 원 장관은 21일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “전국적으로 아파트값이 평균 50% 올랐다가, 6%가량 내렸다”면서 “50% 오른 가격이 6% 내린 게 폭락이라고 생각하지 않는다”고 했다. 또 “현재 매도인들의 호가도 지나치게 높게 형성돼 있고, 시장의 가격 조정 기능이 제대로 작동되지 않는 상황”이라면서 “특정 국면으로 단정 짓기 어렵다”고도 했다.

당시 시장에서는 유례없는 거래절벽과 금리상승에 직면한 상황에서 경제수장들이 부동산 시장이 경제에 파급할 부정적 영향을 간과하고 있다는 지적이 나왔다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 8월 서울 아파트 매매 거래량은 675건으로 1년 전(4064건)보다 83.4% 적었다. 지난해 3~4%대였던 주택담보대출 금리는 6%대 중반까지 올랐다.

이 상황에서 금융기관들은 PF 대출은 물론 각종 대출에서 다소 소극적으로 대처하면서 차주들의 부담이 실질적으로 커진 측면이 적지 않았다. 그런데도 경제 수장들이 부동산 시장에 대해 ‘두 손을 놓고 있겠다’는 식의 대응을 하면서 시장 심리가 더욱 위축된 분위기다.

한 정부 경제당국의 고위관계자는 “신중하게 경기침체에 대응해야 할 경제수장들이 불필요한 발언으로 시장을 혼란하게 만든 측면이 있다”면서 “위기가 올지도 모른다는 두려움이 팽배한 만큼 정확한 시장진단과 신중한 대응을 해야 한다”고 했다.

성태윤 연세대 경제학과 교수는 “부동산은 대출을 받아서 살 수 밖에 없는 자산이라 가격은 급히 올라서도 안 되지만 급히 떨어져서도 안 된다”면서 “정부 당국자들이 너무 부동산 가격이 떨어져야 한다는 생각만으로 발언에 신중하지 못했던 것 같다”고 했다.

김진일 고려대 경제학과 교수는 “경제 상황을 너무 객관적으로만 보려고 했던 것 아닌가 한다”면서 “국민들나 정서적으로, 심리적으로 어떻게 받아들이고, 경제 전반에 어떤 영향을 미칠 지 고민이 없었던 것으로 보인다”고 했다.